全款房抵押贷款：利息与抵押率全解析

小王最近想用全款买的房子做抵押贷款创业，却搞不清利息和能贷多少。他咨询银行才发现，这事根本没固定答案——朋友去年贷的利率是5.8%，今年同样的房子却要6.9%。信贷经理告诉他，这就像买衣服，同一件衣服不同人买价格可能不同，关键看个人条件。
　　
　　先说利息这块。现在银行贷款都会在基准利率上加价，就像商品打折的反向操作。目前官方基准利率分三档：一年内4.35%、1-5年4.75%、5年以上4.9%。但实际办理时，银行会根据你的信用状况上浮利率，信用好可能只加20%，条件差的可能加到50%。比如贷10年期的，若上浮40%，实际利率就变成6.86%。
　　
　　这还没完，有些银行会收评估费，或要求你存笔钱在账户，七七八八算下来，实际成本可能超过8%。就像去菜场买菜，标价是一回事，搭根葱再加个袋子，总价就上去了。
　　
　　抵押率更是因人而异。普通住宅通常能贷到房价70%，运气好能到80%。但商铺写字楼就惨了，最多贷50%。不过别以为自家住商品房就能轻松贷七成——要是房子位置偏、房龄比你家孩子年龄还大、还是顶楼没电梯，银行可能只给50%额度。
　　
　　最关键是人的因素。哪怕你房子黄金地段，要是你月收入刚够还房贷，信用卡有过逾期，其他贷款还没还清，银行不仅会提高利率，还可能把抵押率从70%砍到60%。这就像相亲，硬件条件再好，对方发现你负债累累，肯定要重新谈条件。
　　
　　
　　总之，全款房抵押贷款没有标准价，利息和额度就像弹簧，信用好就松些，条件差就紧些。建议办贷款前先养好征信、整理好收入证明，毕竟银行也是看人下菜碟的。