全款房抵押贷款，利率和抵押率到底怎么算？

小王最近想用全款房做抵押贷款，本以为利率和抵押率都是固定的，结果咨询了几家银行后才发现，事情远没有他想的那么简单...
　　
　　说到贷款利率，其实银行都是在基准利率基础上浮动的。目前一年期基准利率是4.35%，1-5年是4.75%，5年以上是4.9%。不过这只是理论上的数字，实际操作中银行都会上浮利率。特别是在资金紧张的时候，上浮幅度会更大。
　　
　　具体上浮多少，关键看借款人的资质。条件好的客户，利率上浮就少；条件一般的，可能就要多承担一些利息。有些银行甚至会直接上浮50%！比如办理10年期房产抵押贷款，如果上浮40%，实际利率就变成了6.86%。这还没完，银行可能还会收取评估费，或者要求你存一笔钱，算下来实际贷款成本可能超过8%。
　　
　　抵押率这块也很有讲究。一般来说，普通住宅能贷到评估价的70%，有些银行甚至能给到80%。但如果是商铺、写字楼这类商业房产，最高也就50%左右。不过这些数字都不是绝对的，具体能贷多少，还得看房子的具体情况。
　　
　　房子的位置、房龄、楼层都会影响抵押率。位置偏远的、房龄太老的、普通顶层的房子，抵押率都会相应降低。而且银行还会综合考虑借款人的还款能力，如果收入不高、银行流水少，或者征信有逾期记录、负债较高，银行为了控制风险，不仅会提高利率，还会降低抵押率。
　　
　　总的来说，全款房抵押贷款的利率和抵押率都不是固定的，银行会根据房子和借款人两方面的条件来综合评估。想要拿到更优惠的条件，平时就要注意维护好自己的信用记录，保持良好的还款能力。